自住房可以抵税吗？房子贷款和房产可以抵税吗？该怎么抵？抵多少税？
房产作为家的载体，也是一项可投资的固定资产。在美国，不论是自住还是投资，都不可避免地要涉及到税的问题。
买房可以抵税吗？房子贷款 (Mortgage) 可以抵税吗？美国房产税 （Property Tax） 可以抵税吗？这些费用又是怎么抵税？抵多少税？还有一些情况是，我可以全额现金付清买房，也可以贷款卖房，贷款抵税划算吗？维护房子的开销可以抵税吗？装修可以抵税吗？这些问题，都是计划买房或者已经拥有房产的朋友们常提出的问题。
今天我们先针对自住房的房产税 （Property Tax）和贷款 (Mortgage)抵税问题，分享一些简明的信息。
一，买房可以抵税吗？房子贷款可以抵税吗？
可以
- 房产税（常被称为：地税）可以抵扣，贷款利息可以抵扣。但是需要注意的是，房产税和贷款利息抵扣都有上限。贷款部分包括本金和利息，只有利息部分可以抵扣。
- 纳税人向州政府及地方政府缴纳的税收，比如地产税，州收入所得税，其中可以用来抵税的最高金额为10,000美元。
- 贷款金额75万美元以下所对应的贷款利息可以用来抵税。
二、该怎么抵税？抵多少税？
美国有两种减税额：
- 标准扣除额(Standard Deductions)
- 列举扣税额(Itemized Deductions)
这两种减税额是二选一。通常情况下，哪种更省税，则会使用哪种。鱼与熊掌，不可兼得。
2023年，标准扣除额,，单身是$13,850，夫妻是$27,700，一家之主是$20,800。
地税与房贷利息，以及慈善捐赠等则是作为列举扣除额抵税来使用。
那房子怎么帮我们抵税呢？又能抵多少呢？
下面图表给大家一个直观的示例。
基本情况：2023年，所有收入总计$72,000，已交州收入所得税$2,000,地税$11,000。 房子贷款$600,000，所付房贷利息$12,000。(列举扣除=$10,000州税上限+$12,000贷款利息)
| 单身 | 夫妻 | 一家之主 | ||||
| 标准扣除 | 列举扣除 | 标准扣除 | 列举扣除 | 标准扣除 | 列举扣除 | |
| 总收入 | $72,000 | $72,000 | $72,000 | $72,000 | $72,000 | $72,000 |
| 标准抵税额 | $13,850 | $22,000 | $27,700 | $22,000 | $20,800 | $22,000 |
| 应纳税收入 | $58,150 | $50,000 | $44,300 | $50,000 | $51,200 | $50,000 |
| 房屋帮忙抵收入 |
$8,150 |
$0 |
$1200 |
|||
| 适用最高税率 |
22% |
12% |
22% |
|||
| 房屋省税 |
$1,793 |
$0 |
$264 |
|||
根据以上图表中的例子，我们可以看到，同一个房子，同样的贷款，同样的收入情况。
此房子可以帮单身的持有人省税$1,793，帮一家之主的纳税人省税$264，而在夫妻的税表上完全发挥不了任何作用。
由此可知，
房子可以抵税吗？可以，但在您的税表上不一定能帮您省到税。
可以抵多少呢？具体情况，具体分析。
（注：示例中的房屋贷款是$60万。税局规定的贷款利息抵税上限是$75万贷款所对应的利息。如果您的贷款是$100万，利息$3万，则只有$30,000*0.75=22,500可以用来抵税。）
三、我可以全款现金买房，也可以贷款买房，贷款方式抵税划算吗？
我相信上面图表已经给了您答案。
贷款抵税划算吗？见仁见智。
买房可以抵税吗？可以。房子贷款可以抵税吗？可以。
怎么抵？抵多少？需要列举出每一个扣除额。具体情况具体分析，不能一概而论。
对于“可以全额付清买房，也可以贷款卖房，贷款抵税划算吗？”这个问题，答案是：见仁见智。
四、房子的其他开销可以抵税吗？
自住房的日常维护开销，如保险，普通修理，水电，HOA等，不可以用来抵税。
但是，增加房子价值的大工程，大项目，如：整体升级，换屋顶，等。可算作房子成本。需要保留好支持文件，将来出售时可增加您的房屋成本而省税 (不可以在项目发生年度抵税)。
五．更多问题？
IRS Home Mortgage Interest Deduction
更多问题，请咨询我们或您的会计师，理财顾问
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