房地产之持有/出售投资房产如何抵税？

今天我们则针对持有投资房时的抵税问题，为大家提供一些直接明了的信息。

1、房子出租需要申报吗？我没有美国身份需要申报吗？房子出租亏钱需要申报吗？

答案是需要，需要，需要。

我们通过Schedule E向税局报告房子出租及其他类似来源的收入和费用。它允许我们扣除与租赁物业的管理、维护和保养相关的各种费用。

房子是美国领土上的固定资产，房子出租产生的收入是属于美国资产的收入。不管我们是什么身份，只要美国的房子有出租，有收入，不管是否赚钱都需要申报。

反过来想，我们如果不申报的话，税局怎么知道我们亏钱呢？

2、房子出租有什么费用可以用来抵税呢？

首先，我们需要申报全年收到的总租金收入。

其次，我们需要申报所有与出租此物业相关的各项费用。常见的费用包括：

基本上，所有为房子出租所产生的相关的必要的费用都可以算作费用来抵扣。如做Airbnb时，您为出租房子而购入的家具，毛巾，纸巾等各种耗材。

3、我买房时/房子出租时/卖房时，从中国飞来美国的机票，酒店等费用可以抵扣吗？

具体情况，具体分析。如果我们此行的目的是完全为了此房子，同时也是合理的，必需的支出，那么是可以的。如果我们是以旅游为目的，顺便看了眼房子，那么，我并不认为相关费用可以抵扣。

4、房子出租申报时，有什么需要注意的吗？

折旧：计算出租房子的折旧非常重要。这是一个重要的扣除项。请查看 “什么是折旧？什么是折旧追回？ Depreciation VS Depreciation Recapture”了解更多折旧相关信息。
被动收入损失规则：租赁房地产通常被视为被动活动，损失受被动活动损失规则限制。请查看Passive Activity and At-Risk Rules 了解更多被动收入损失相关信息。
记录保存：保持详细记录所有与租赁物业相关的收入和费用至关重要。这些文件对于审计目的和确保您可以证实任何申报的扣除是至关重要的。

5、我们之前房子出租没有申报，怎么办呢？

尽快进行申报。亡羊补牢，为时不晚。

6、出售投资房时， 要怎么报税呢？

出售投资房时，我们以最终卖价，减去所有成本来计算最终利润，然后综合其他所有收入，以资本利得税率来计算此利润对应的税。

如果持有房产少于12个月，按照短期资本收益交税。

持有房产超过12个月，则按照长期资本收益交税（税率更优惠）。

在计算成本时，常见影响成本的项目包括：

原始购买价格：购买物业时支付的价格及相关手续费用等。
加上 装修、加建等项目：增加物业价值、延长其寿命或将其改造为新用途的任何增强措施，如厨房或浴室重建、添加露台、更换屋顶、加建ADU等。必须是可以增加房屋的价值的项目。
减去折旧：持有期间申报的总折旧扣除
加上 销售成本及手续费：出售房屋时的各种相关费用，如经纪人佣金，Escrow费用，Transfer Tax，产权保险，检查费，Staging等为了将房子卖出而产生的费用。这些都会显示在卖房的Final Settlement Statement里面显示
加上 未使用的亏损：出租房产时产生的，但未被用于抵税的亏损。