房地产之持有/出售自住房如何抵税？
买房可以抵税吗？
房子贷款可以抵税吗？
怎么抵？抵多少？
我可以全额付清，也可以贷款，贷款抵税划算吗？
维护房子的开销可以抵税吗？？？
这是计划买房或者已经拥有房产的大家，所关注的问题。
今天我们先针对持有自住房时的抵税问题，为大家提供一些直接明了的信息。
1、买房可以抵税吗？房子贷款可以抵税吗？
- 答案是可以。地税可以抵扣。贷款利息可以抵扣。但是需要注意的是，地税和贷款利息抵扣都有上限。贷款部分包括本金和利息，只有利息部分可以抵扣。
- 纳税人向州政府及地方政府缴纳的税收，比如地产税，州收入所得税，其中可以用来抵税的最高金额为10,000美元。
- 贷款金额75万美元以下所对应的贷款利息可以用来抵税。
2、怎么抵？抵多少？
美国有两种减税额：标准扣除额(Standard Deductions)与列举扣税额(Itemized Deductions)。这两种抵税额是二选一。通常情况下，哪种更省税，则会使用哪种。鱼与熊掌，不可兼得。
2023年，标准扣除额,，单身是$13,850，夫妻是$27,700，一家之主是$20,800。
地税与房贷利息，以及慈善捐赠等则是作为列举扣除额抵税来使用。
那房子怎么帮我们抵税呢？又能抵多少呢？
下面图表给大家一个直观的示例。
基本情况：2023年，所有收入总计$72,000，已交州收入所得税$2,000,地税$11,000。 房子贷款$600,000，所付房贷利息$12,000。(列举扣除=$10,000州税上限+$12,000贷款利息)
| 单身 | 夫妻 | 一家之主 | ||||
| 标准扣除 | 列举扣除 | 标准扣除 | 列举扣除 | 标准扣除 | 列举扣除 | |
| 总收入 | $72,000 | $72,000 | $72,000 | $72,000 | $72,000 | $72,000 |
| 标准抵税额 | $13,850 | $22,000 | $27,700 | $22,000 | $20,800 | $22,000 |
| 应纳税收入 | $58,150 | $50,000 | $44,300 | $50,000 | $51,200 | $50,000 |
| 房屋帮忙抵收入 | $8,150 | $0 | $1200 | |||
| 适用最高税率 | 22% | 12% | 22% | |||
| 房屋省税 | $1,793 | $0 | $264 | |||
根据以上图表中的例子，我们可以看到，同一个房子，同样的贷款，同样的收入情况。
此房子可以帮单身的持有人省税$1,793，帮一家之主的纳税人省税$264，而在夫妻的税表上完全发挥不了任何作用。
由此可知，
房子可以抵税吗？可以，但在您的税表上不一定能帮您省到税。
可以抵多少呢？具体情况，具体分析。
（注：示例中的房屋贷款是$60万。税局规定的贷款利息抵税上限是$75万贷款所对应的利息。如果您的贷款是$100万，利息$3万，则只有$30,000*0.75=22,500可以用来抵税。）
3、房子的其他开销可以抵税吗？
自住房的日常维护开销，如保险，普通修理，水电，HOA等，不可以用来抵税。
但是，增加房子价值的大工程，大项目，如：整体升级，换屋顶，等。可算作房子成本。需要保留好支持文件，将来出售时可增加您的房屋成本而省税 (不可以在项目发生年度抵税)。
4、出售自住房时，有什么是可以算入成本抵税的呢？
以下是出售主要住宅时可以包括在资本收益计算中的成本，以帮助减少应税收益：
1) 销售成本
- 房地产中介费：支付给房地产中介或经纪人的佣金。
- 法律费用：与房产销售相关的法律服务费用。
- 营销费用：用于广告或促销房屋销售的费用，如Staging费用等。
2) 房屋改进 (需要保留好所有合同，收据，等相关文件)
- 重大翻新：用于重大改进的成本，如厨房或浴室重建、添加露台、更换屋顶、加建ADU等。必须是可以增加房屋的价值的项目。
- 维修和维护：如果某些维修费用是为了使房屋准备销售而必要的，可以被包括在内。如房子上市前的清洁，修理。
3) 过户费用(都会在Final Settlement Statement里面显示)
- 产权保险：保护买方和贷款人免受产权缺陷损害的保险费。
- 检查费用：在销售完成前所需的房屋检查费用。
- 过户税：由州或地方政府对房产转让征收的税款。
4) 贷款相关费用(都会在Final Settlement Statement里面显示)
- 提前还款罚款：提前还清贷款时的罚款。
- 贷款解除费用：从房产记录中解除贷款所需的费用。
5、出售自住房时，有什么税务优惠？
根据美国税法Sec. 121条款, 出售自住房子时，可享受$250K的收益免税，夫妻可达$500K。
资格要求
- 所有权测试：您必须在出售日期之前的五年中至少拥有该房屋两年。夫妻只需要一人拥有即可。
- 居住测试：该房屋必须是您在五年中至少两年的主要居所。夫妻需要各自满足居住测试。
- 频率限制：每两年只能申请一次免税。
免税额度
- 单身申报者：可以从应税收入中豁免最高达$250,000的收益。
- 夫妻联合申报者：如果两位配偶都符合所有权和使用测试，可以豁免最高$500,000的收益。
- 部分免税：如果不符合免税要求，但由于工作变动、健康原因或不可预见的情况下出售房产，您可能仍有资格获得部分免税。
计算示例
- 确定收益：用销售价格减去原始购买价格和相关增加房屋价值的费用，以及销售费用。
- 应用免税：如果您的收益低于免税限额，则完全免税。如果超过限额，则超过部分按资本利得税征税。
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