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房地产之自住房和投资物业怎么区分？Principal Residence VS Investment Property
1. 什么是自住房Principal Residence？ 定义：主要住宅，Principal Residence, 是个人或家庭大部分时间居住的主要住所。美国国税局（IRS）将主要住宅定义为纳税人的主要居住地，可以包括房屋、公寓、合作公寓或其他类型的住宅。 注：空置房屋，没有出租，并不代表就是Principal residence. 主要特点： 主要居住地：这是你平时居住的地方。 时间要求：为享受自住房的税务优惠，你必须在出售前的五年中至少有两年拥有并居住在该物业。 如何证明：主要住宅通常通过用于邮寄、报税、驾照，水电账单和选民注册的地址。 税收优惠： Sec. 121 Exclusion：如果满足自住条件，允许个人免除最多$250,000（夫妻共同申报时为$500,000）的房屋出售资本收益。 贷款利息和地税扣除：贷款利息和地税可在每年报税时抵税。（不是出售房屋时的成本。） 2. 什么是投资物业 Investment Property ？ 定义：投资物业是购买用于赚取投资回报的房地产。这可通过租金收入、未来转售物业实现。 主要特点： 收入：持有此物业的主要目的是产生收入或利润，而不是用于自己的主要住宅。 类型：包括出租物业（住宅或商业）、度假出租物业或为未来增值和转售而购买的物业。（空置未出租，没有产生日常收入的物业，也视为投资物业） 税务影响： 租金收入：从出租物业产生的收入是应纳税的，不管是否有正利润，必须在税表上申报。 折旧：投资物业可以随着时间的推移折旧，这为磨损、恶化或过时提供了税收扣除。（强烈建议一定要做折旧。因为最终出售时有Depreciation Recapture的税务问题。） 资本利得税：当出售投资物业时，任何收益都需要缴纳资本利得税。 折旧追回 Depreciation Recapture：出售投资物业时，期间所申报的任何折旧必须追回，通常作为普通收入征税，而非按照资本利得征税。 1031交换：投资者可以通过将收益再投资于类似物业（1031交换）来递延投资物业出售的资本利得税。（自住房不可用于1031 exchange。也不可将1031 exchange换回的房屋马上转为自住。） 3. 自住房和投资物业有什么区别？ 特性 | 主要住宅 | 投资物业 主要用途 |主要居住地 | 收入生成 时间要求 |过去五年中至少两年自住 | 无居住时间要求，主要持有是为了赚钱 税收优惠 | $250K免税，抵押贷款利息扣除 | 折旧，租金收入扣除， 1031交换 资本利得税 | 最高有$250,000/$500,000的收益免税 | 需缴纳资本利得税，折旧追回 4. 更多问题？ IRS Sale of Your Home IRS Selling…
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(中文) 什么是折旧？什么是折旧追回？ Depreciation VS Depreciation Recapture
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2018税改后，买房可以抵税吗？房子贷款和房产可以抵税吗？该怎么抵？抵多少税？
房产作为家的载体，也是一项可投资的固定资产。在美国，不论是自住还是投资，都不可避免地要涉及到税的问题。 那在2018税改生效后，买房可以抵税吗？房子贷款 (Mortgage) 可以抵税吗？美国房产税 （Property Tax） 可以抵税吗？这些费用又是怎么抵税？抵多少税？还有一些情况是，我可以全额现金付清买房，也可以贷款卖房，贷款抵税划算吗？维护房子的开销可以抵税吗？装修可以抵税吗？这些问题，都是计划买房或者已经拥有房产的朋友们常提出的问题。 今天我们先针对自住房的房产税 （Property Tax）和贷款 (Mortgage)抵税问题，分享一些简明的信息。 一，买房可以抵税吗？房子贷款可以抵税吗？ 可以 房产税（常被称为：地税）可以抵扣，贷款利息可以抵扣。但是需要注意的是，房产税和贷款利息抵扣都有上限。贷款部分包括本金和利息，只有利息部分可以抵扣。 纳税人向州政府及地方政府缴纳的税收，比如地产税，州收入所得税，其中可以用来抵税的最高金额为10,000美元。 贷款金额75万美元以下所对应的贷款利息可以用来抵税。 二、该怎么抵税？抵多少税？ 美国有两种减税额： 标准扣除额(Standard Deductions) 列举扣税额(Itemized Deductions) 这两种减税额是二选一。 房产税与房贷利息就可以作为分项扣除额抵税。 单身标准扣除额是$12,000，夫妻是$24,000，一家之主是$18,000。下面图表给大家一个直观的了解。 案例情况：2018年，所有收入总计$62,000，已交州收入所得税$2,000,地税$11,000。 房子贷款$600,000，所付房贷利息$12,000。 三、我可以全款现金买房，也可以贷款买房，贷款方式抵税划算吗？ 我相信上面图表已经给了您答案。 贷款抵税划算吗？见仁见智。 买房可以抵税吗？可以。房子贷款可以抵税吗？可以。 怎么抵？抵多少？需要列举出每一个扣除额。具体情况具体分析，不能一概而论。 对于“可以全额付清买房，也可以贷款卖房，贷款抵税划算吗？”这个问题，答案是：见仁见智。 维护房子的开销可以抵税吗？ 自住房开销，如保险，普通修理，水电，HOA等，不可以。增加房子价值的大工程，大项目，可算作房子成本。出售时可派上用场。
