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房地产之自住房和投资物业怎么区分？Principal Residence VS Investment Property
1. 什么是自住房Principal Residence？ 定义：主要住宅，Principal Residence, 是个人或家庭大部分时间居住的主要住所。美国国税局（IRS）将主要住宅定义为纳税人的主要居住地，可以包括房屋、公寓、合作公寓或其他类型的住宅。 注：空置房屋，没有出租，并不代表就是Principal residence. 主要特点： 主要居住地：这是你平时居住的地方。 时间要求：为享受自住房的税务优惠，你必须在出售前的五年中至少有两年拥有并居住在该物业。 如何证明：主要住宅通常通过用于邮寄、报税、驾照，水电账单和选民注册的地址。 税收优惠： Sec. 121 Exclusion：如果满足自住条件，允许个人免除最多$250,000（夫妻共同申报时为$500,000）的房屋出售资本收益。 贷款利息和地税扣除：贷款利息和地税可在每年报税时抵税。（不是出售房屋时的成本。） 2. 什么是投资物业 Investment Property ？ 定义：投资物业是购买用于赚取投资回报的房地产。这可通过租金收入、未来转售物业实现。 主要特点： 收入：持有此物业的主要目的是产生收入或利润，而不是用于自己的主要住宅。 类型：包括出租物业（住宅或商业）、度假出租物业或为未来增值和转售而购买的物业。（空置未出租，没有产生日常收入的物业，也视为投资物业） 税务影响： 租金收入：从出租物业产生的收入是应纳税的，不管是否有正利润，必须在税表上申报。 折旧：投资物业可以随着时间的推移折旧，这为磨损、恶化或过时提供了税收扣除。（强烈建议一定要做折旧。因为最终出售时有Depreciation Recapture的税务问题。） 资本利得税：当出售投资物业时，任何收益都需要缴纳资本利得税。 折旧追回 Depreciation Recapture：出售投资物业时，期间所申报的任何折旧必须追回，通常作为普通收入征税，而非按照资本利得征税。 1031交换：投资者可以通过将收益再投资于类似物业（1031交换）来递延投资物业出售的资本利得税。（自住房不可用于1031 exchange。也不可将1031 exchange换回的房屋马上转为自住。） 3. 自住房和投资物业有什么区别？ 特性 | 主要住宅 | 投资物业 主要用途 |主要居住地 | 收入生成 时间要求 |过去五年中至少两年自住 | 无居住时间要求，主要持有是为了赚钱 税收优惠 | $250K免税，抵押贷款利息扣除 | 折旧，租金收入扣除， 1031交换 资本利得税 | 最高有$250,000/$500,000的收益免税 | 需缴纳资本利得税，折旧追回 4. 更多问题？ IRS Sale of Your Home IRS Selling…
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(中文) 什么是折旧？什么是折旧追回？ Depreciation VS Depreciation Recapture
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如何在税务申报中抵扣汽车相关费用 Business Use of Car Deduction
1. 谁可以使用汽车费用抵税？ 当汽车用于商业用途时，部分人可以在税表中抵扣汽车相关费用。 • 自由职业者，申报Schedule C收入的时候可抵扣用于业务的汽车费用 • 公司股东，合伙人，可向公司报销个人汽车用于公司业务的费用 • 房东，申报Schedule E租金收入时，可抵扣用于出租房子相关的汽车费用 注：只有为了业务用途的里程才可抵扣。个人用途，正常上下班的commute都不可抵扣。 拿W2的员工，不能抵扣汽车费用，即使您是为了工作，您应该向公司申请报销。 2. 汽车相关费用抵扣有哪些方法？ 常见的汽车抵税有两种方法，只可选择其中一种，不可既使用里程抵税，同时又抵扣汽车的实际开销。一旦选择后，不能每年随意改变。 1) 标准里程率法 Standard Mileage Rate Method：一种简化的车辆费用计算方法。对于2024税年，IRS规定每英里可以抵扣67 cents。您需要提供以下信息： • 记录全年所有的用于您工作的里程 • 使用里程抵税时，还可另外抵扣停车费和过路费 • 示例： 如果您在2024年为业务行驶了10,000 miles, 10,000 * $0.67 = $6,700.抵税 2) 实际费用法 Actual Expense Method：根据商业用的车辆的实际成本来计算抵税金额。这些费用包括所有维持汽车正常使用的费用，如： • 汽油 • 维修和保养 • 保险 • 登记费，过路费，停车费 • 租赁费用，（如果车辆是自有的，则为折旧） 使用此方法，需要以下信息： • 总计全年所有与车相关的费用。 • 确定总行驶里程中用于商业的百分比。 • 将此百分比应用于您的总车辆费用。 • 示例： 车辆总费用：$12,000 商业用途比例：60% 年度总行驶10K miles, 商业用 6K miles 可抵税金额为：$12,000*60%=$7,200 3. 使用汽车费用抵税，需要保存什么资料？ 无论选择哪种方法，保持详细记录都是必不可少的： • 里程记录：维护一本日志，记录每次商业出行的日期、目的地、目的和行驶里程。 • 收据和文档：保留所有车辆费用相关收据，例如燃料、维护、保险费用，买车租车文件等。 4. 汽车费用抵税，还有什么需要注意的地方吗？ • 混合用途车辆：如果车辆同时用于个人和商业用途，仅可扣除商业部分。 •…
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在家办公抵税之Home Office Deduction
1. Home Office Deduction是什么？ Home Office Deduction, 家庭办公室扣除允许您扣除，您使用自住房的空间作为办公场所而产生的相关费用。 对于许多自由职业者及公司老板来说，这是一项很大的税收减免。 2. Home Office Deduction的要求是什么？ 首先，您需要符合以下全部三种条件。 1) 您运营一个独立的business。 2) 您的home office是完全专门用于办公，同时， 3) 经常性的，有规律的使用您的home office开展业务。(不是偶尔使用) 其次，您需要满足以下任何一个要求。 1) 您的home office是您的主要营业场所。 2) 您经常且专门使用home office处理行政或管理工作，并没有其他固定工作场所。 3) 您在家里会见客户。 4) 您的家里有单独的结构专门用于商业目的，如ADU, 车库。 5) 您在家中存放库存或产品样品。 6) 您在家里经营一家托儿所。 如果您满足以上3加1的要求，您可以抵扣在家办公而产生的相关费用。Home office deduction一般适用于自由职业者，partnership和LLC的合伙人，S corporation的股东，以及满足Corporation Employee要求的C corporation的股东。 3. Home Office Deduction怎么计算？ 常用的Home office deduction计算方法有两种： • 简化法，Simplified method. 您只需要测量home office的面积，每平方英尺可以得到$5的费用抵扣。每年最多可以抵扣$1,500的费用。您无需保留home office的费用收据等，也不需要填写额外的表格。 • 标准法, Standard method. 根据home office面积与家里全部使用面积的比例，以及维持这个房子的所有开销来计算。您需要保留所有费用收据，计算依据等等。 4. 使用标准法来计算Home Office Deduction的时候，具体有什么费用可以抵扣？ 5. Home Office Deduction金额有限制吗？ Home office deduction不可超过您生意上的净利润。不考虑home office的情况下， A先生商业利润$1,000，home office费用是$3,000。A公司可抵扣home office费用是$1,000。 B先生商业亏损$1,000，home office费用是$3,000。B公司可抵扣home…
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