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房地产之自住房和投资物业怎么区分？Principal Residence VS Investment Property
1. 什么是自住房Principal Residence？ 定义：主要住宅，Principal Residence, 是个人或家庭大部分时间居住的主要住所。美国国税局（IRS）将主要住宅定义为纳税人的主要居住地，可以包括房屋、公寓、合作公寓或其他类型的住宅。 注：空置房屋，没有出租，并不代表就是Principal residence. 主要特点： 主要居住地：这是你平时居住的地方。 时间要求：为享受自住房的税务优惠，你必须在出售前的五年中至少有两年拥有并居住在该物业。 如何证明：主要住宅通常通过用于邮寄、报税、驾照，水电账单和选民注册的地址。 税收优惠： Sec. 121 Exclusion：如果满足自住条件，允许个人免除最多$250,000（夫妻共同申报时为$500,000）的房屋出售资本收益。 贷款利息和地税扣除：贷款利息和地税可在每年报税时抵税。（不是出售房屋时的成本。） 2. 什么是投资物业 Investment Property ？ 定义：投资物业是购买用于赚取投资回报的房地产。这可通过租金收入、未来转售物业实现。 主要特点： 收入：持有此物业的主要目的是产生收入或利润，而不是用于自己的主要住宅。 类型：包括出租物业（住宅或商业）、度假出租物业或为未来增值和转售而购买的物业。（空置未出租，没有产生日常收入的物业，也视为投资物业） 税务影响： 租金收入：从出租物业产生的收入是应纳税的，不管是否有正利润，必须在税表上申报。 折旧：投资物业可以随着时间的推移折旧，这为磨损、恶化或过时提供了税收扣除。（强烈建议一定要做折旧。因为最终出售时有Depreciation Recapture的税务问题。） 资本利得税：当出售投资物业时，任何收益都需要缴纳资本利得税。 折旧追回 Depreciation Recapture：出售投资物业时，期间所申报的任何折旧必须追回，通常作为普通收入征税，而非按照资本利得征税。 1031交换：投资者可以通过将收益再投资于类似物业（1031交换）来递延投资物业出售的资本利得税。（自住房不可用于1031 exchange。也不可将1031 exchange换回的房屋马上转为自住。） 3. 自住房和投资物业有什么区别？ 特性 | 主要住宅 | 投资物业 主要用途 |主要居住地 | 收入生成 时间要求 |过去五年中至少两年自住 | 无居住时间要求，主要持有是为了赚钱 税收优惠 | $250K免税，抵押贷款利息扣除 | 折旧，租金收入扣除， 1031交换 资本利得税 | 最高有$250,000/$500,000的收益免税 | 需缴纳资本利得税，折旧追回 4. 更多问题？ IRS Sale of Your Home IRS Selling…
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(中文) 什么是折旧？什么是折旧追回？ Depreciation VS Depreciation Recapture
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如何在税务申报中抵扣汽车相关费用 Business Use of Car Deduction
1. 谁可以使用汽车费用抵税？ 当汽车用于商业用途时，部分人可以在税表中抵扣汽车相关费用。 • 自由职业者，申报Schedule C收入的时候可抵扣用于业务的汽车费用 • 公司股东，合伙人，可向公司报销个人汽车用于公司业务的费用 • 房东，申报Schedule E租金收入时，可抵扣用于出租房子相关的汽车费用 注：只有为了业务用途的里程才可抵扣。个人用途，正常上下班的commute都不可抵扣。 拿W2的员工，不能抵扣汽车费用，即使您是为了工作，您应该向公司申请报销。 2. 汽车相关费用抵扣有哪些方法？ 常见的汽车抵税有两种方法，只可选择其中一种，不可既使用里程抵税，同时又抵扣汽车的实际开销。一旦选择后，不能每年随意改变。 1) 标准里程率法 Standard Mileage Rate Method：一种简化的车辆费用计算方法。对于2024税年，IRS规定每英里可以抵扣67 cents。您需要提供以下信息： • 记录全年所有的用于您工作的里程 • 使用里程抵税时，还可另外抵扣停车费和过路费 • 示例： 如果您在2024年为业务行驶了10,000 miles, 10,000 * $0.67 = $6,700.抵税 2) 实际费用法 Actual Expense Method：根据商业用的车辆的实际成本来计算抵税金额。这些费用包括所有维持汽车正常使用的费用，如： • 汽油 • 维修和保养 • 保险 • 登记费，过路费，停车费 • 租赁费用，（如果车辆是自有的，则为折旧） 使用此方法，需要以下信息： • 总计全年所有与车相关的费用。 • 确定总行驶里程中用于商业的百分比。 • 将此百分比应用于您的总车辆费用。 • 示例： 车辆总费用：$12,000 商业用途比例：60% 年度总行驶10K miles, 商业用 6K miles 可抵税金额为：$12,000*60%=$7,200 3. 使用汽车费用抵税，需要保存什么资料？ 无论选择哪种方法，保持详细记录都是必不可少的： • 里程记录：维护一本日志，记录每次商业出行的日期、目的地、目的和行驶里程。 • 收据和文档：保留所有车辆费用相关收据，例如燃料、维护、保险费用，买车租车文件等。 4. 汽车费用抵税，还有什么需要注意的地方吗？ • 混合用途车辆：如果车辆同时用于个人和商业用途，仅可扣除商业部分。 •…
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(中文) 2024公司申报新规-Beneficial Ownership Information (BOI) Reporting
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(中文) 成立美国公司后，每年报税要求
10：其他申报要求 根据公司从事行业不同，可能会有些其他部门的执照需要申请，更新，支付费用。也可能会有其他的税需要申报。这些都是根据公司情况而不一样的。 文章中前面概述的只是普通公司常见的申报。 11：总结 一般情况下，不运营的加州公司的维护费用为$25+$800+会计师的服务费用。 正常运营的加州公司的维护费用为$25+$800+薪水税+利润税+城市税+资产税+会计师的服务费用。 会计师的服务费用，根据您所需要的服务，及聘用的会计师会有直接联系。 12：更多问题？ 更多问题，请咨询我们或您的会计师，理财顾问 以上信息仅供参考，不提供任何专业建议。请咨询您自己的专业顾问。 Chen CPA Inc Tel:(657)699-3009 Wechat: Chen-CPA Email: Info@Chen.CPA Web: https://www.chen.cpa/zh/ -End-
